En el mercado de bienes raíces existe una gran cantidad de estrategias de inversion y tipos de propiedades, mi favorita son los multi-families, y algunos de los principales motivos, es porque son un tipo de activo sobre el cual uno puede tener mucho control y forzar el equity o plusvalía, hacer pequeñas mejoras que multiplicadas por su propio tamaño resultan en beneficios exponenciales, lo que no sucede en una propiedad unifamiliar, un riesgo mas bajo debido a la naturaleza propia de tener varios inquilinos en un mismo edificio, lo que reduce la tasa de desocupación o de falta de ingresos totales si uno de ellos deja de pagar o tiene retrasos, versus lo que pasaría en un SFH (single family home), y la oportunidad de crecer de forma geométrica (x2 o mas) en unidades, al incorporar mas propiedades al portafolio
Adicionalmente, y el motivo mas importante, es porque en las propiedades multi-family hay 3 formas de obtener ingresos:
1. Cash Flow: sin duda el ingreso mas importante y que ocurre mes a mes, basado en la diferencia entre ingresos y gastos, es generalmente el motivo mas importante por el cual hacer la inversion, pero no el único
2. Apreciación: conocido también como equity o plusvalía, es lo que se logra en el tiempo cuando la propiedad sube de precio en el mercado, y que en el mercado multi-familiar esta muy ligado a la oferta y demanda, a la administración u operación del negocio como tal, de manera forzada a las mejoras e incrementos en la renta, y a otros factores externos con menos incidencia. Aunque cabe siempre la posibilidad de un crecimiento negativo, es mucho menos probable que esto suceda en una propiedad multi-family que en un single-family. La apreciación, es un factor que en un determinado punto puede maximizar los beneficios a través de una re-financiación, ya sea para reducir el pago de deuda, o para recuperar capital invertido inicialmente “cash-out”
3. Depreciación: conocido también como “ingreso fantasma/phantom income” es la posibilidad de masivas deducciones de impuestos gracias a la depreciación regular o acelerada, llamada tambien depreciación por costos segregados, que en propiedades grandes se pueden hacer con la asesoría de un profesional contable, y que si bien es una depreciación en papel, y por eso su nombre, dependiendo de la situación fiscal particular del inversionista, puede representar un ingreso muy grande en forma de eliminación legal del pago de impuestos
Si al analizar una inversión estabas pensando únicamente en el flujo de efectivo o en la plusvalía, o en las posibilidades de re-financiamiento, ahora podrás planear mejor tu inversión poniendo tu atención no solo a un tipo de ingreso sino a 3 formas simultaneas de generar beneficios en este tipo de propiedades
Hasta la próxima !!