Cómo Saber Si Invertir En Una Propiedad Es Un Buen Negocio o No ?

Cómo puedo saber si una propiedad es una buena inversión o no ?

Posiblemente, esta es la pregunta mas importante que todo inversionista se hace, y con toda seguridad, analizar una propiedad como inversión, es la habilidad mas importante que debemos desarrollar para ser exitosos

Como muchas otras habilidades esta se puede perfeccionar con la practica constante, y a continuación describo brevemente el proceso:

1. Necesitamos determinar que tipo de inversión vamos a evaluar en cuanto a:

a). Tipo de Propiedad: El análisis de una propiedad de renta del tipo Multi-Family por ejemplo, es diferente del análisis de una propiedad del tipo Single Family Home, y completamente diferente si se trata de una propiedad comercial. En una propiedad Multi-Family para saber que estamos comprando en el precio correcto existen varios parámetros o ratios a evaluar y algunos de ellos es necesario compararlos con el promedio del mercado para tener una lectura adecuada, entre ellos esta el “CapRate” es decir el ingreso neto que vamos a recibir por las rentas menos los gastos, versus el precio a pagar por la propiedad, rápidamente este ratio le dará una visión de aplicabilidad del apalancamiento, pues si el CapRate es igual a 8% y la Tasa de Interés es del 5%, por diferencia, tenemos un CapRate positivo. Así también el “DCR” o “Debt Coverage Ratio” que nos deja saber que capacidad tendremos para pagar la deuda con los ingresos de la propiedad, que se obtiene de los ingresos netos divididos para el pago de la deuda, y si su resultado es por ejemplo de 1.5 significa que usted tendrá en esa inversión $1.5 Dólares disponibles por cada $1 Dólar de deuda, en otras palabras, cubre la deuda y le sobran $0.5 Dólares. Y finalmente tendrá que definir la formula bajo la cual queremos calcular el precio máximo a pagar por la propiedad, que en el medio de inversión se lo conoce como el 1% Rule o Regla del 1%, debido a que popularmente muchos inversionistas buscan que el ingreso mensual por rentas sea al menos el 1% del valor total y máximo a pagar por la propiedad. Lo adecuado en este punto, es definir esa regla o porcentaje de acuerdo con el tipo de mercado en el que estamos invirtiendo, esperando un 1% o 1.2% en mercados de alta plusvalía, o un aceptable 1.5% a 2% para mercados con plusvalía o valorización mas conservadora, y que por supuesto debería siempre lograr cubrir el servicio de deuda, los gastos y dejar un flujo de caja positivo mes a mes

Mientras tanto, para determinar si estamos pagando el precio correcto de un Single Family Home depende mas de los precios de propiedades similares en la misma localización, lo cual se conoce con el nombre de comparables o “comps” y es por lo tanto el método de evaluación mas común y aceptado

b). Objetivos de Inversión: Dependiendo del objetivo del inversionista, vamos a darle mas importancia a un factor que a otro, por ejemplo si el inversionista esta buscando flujo de efectivo mes a mes, vamos a concentrarnos en eso a diferencia del inversionista que busca plusvalía en el tiempo, el retorno sobre su capital y el tiempo por si mismo, son importantes parámetros en los objetivos de inversión, pero también para saber que tipo de propiedad vamos a buscar ya que son diferentes las propiedades que ganan plusvalía versus las que generan importantes flujos de efectivo, y muchas veces depende también del mercado, solo por dar algunos ejemplos en US los estados como Ohio, Idaho, Nebraska, son típicamente mercados de alto cash flow y plusvalía estable, mientras que mercados como California, Florida, Texas son lugares donde hay mas volatilidad de precios, es decir se puede esperar una valorización mayor, pero también una caída mas fuerte cuando las condiciones de mercado son contrarias, y un flujo de caja mas conservador

Existen básicamente 3 ratios o índices que se deben analizar en toda inversión, independientemente del lugar donde se encuentra o del tipo de activo o propiedad, y que los describo a continuación de forma muy básica:

ROI: Return On Investment, es decir cual va a ser el retorno total de esa inversión o de esa propiedad comparada con el valor total invertido

IRR: Internal Revenue Rate, que nos muestra el retorno futuro de la inversión, y nos permite evaluar la oportunidad de ganancia o re-inversión en una inversión comparada con otra inversión en términos de porcentaje

COC: Cash On Cash Return, es posiblemente el parámetro mas interesante que como inversionistas queremos saber, y es básicamente cuanto vamos a ganar de acuerdo con la cantidad de dinero en efectivo que vamos a invertir, expresado en porcentaje, este ratio es clave, porque nos permite ver en el caso de los bienes raíces lo importante del apalancamiento o la compra de propiedades con prestamos hipotecarios, que nos da la posibilidad de tener un retorno mayor cuanto mas apalancamiento o crédito tenemos, que es una ventaja frente a otros tipos de inversiones para los cuales el crédito es limitado o no esta disponible

En resumen, es necesario realizar los cálculos de todos estos ratios para determinar cuan buena puede ser o no una inversión. Evidentemente cuanto mas retorno se consigue mejor, sin embargo, dependiendo de la estrategia especifica desarrollada para cada inversionista en particular se debe definir, qué es una buena inversión, ya que una buena inversión para una persona puede no ser muy buena para otra con diferentes objetivos

Una premisa que debe guiar sus decisiones de compra e inversión, es que SIEMPRE las ganancias se hacen en la compra, no en la venta, por lo cual tener una asesoría profesional al momento de comprar es la regla numero uno al momento de invertir. Una persona que va a comprar su propia casa necesita mucho menos asesoría profesional que la que va a comprar una propiedad de inversión. Si usted va a comprar su casa es muy recomendable que busque la ayuda de un profesional en real estate, pues le va a facilitar enormemente el proceso, pero si usted va a comprar una propiedad de inversión el hacerlo con asesoría profesional no debería ser una opción, sino una decisión indispensable y que además a usted no le costara prácticamente nada adicional

Hasta La Próxima !!