...y Si El Mercado Baja ?

Uno de los retos mas importantes para un inversionista, es generar ganancias cuando el mercado sube como cuando el mercado baja. Eso diferencia a un inversionista profesional de un inversionista aficionado.

Existen 3 variables clave a las que se debe poner atención para proteger las inversiones en un ambiente donde existe el riesgo de una caída, depresión, corrección o recesión, y an base a lo cual se debería definir con claridad antes de invertir:

1. Ciclo del Mercado

2. Estrategia de Salida

3. Estructuración de Deuda

El Ciclo del Mercado es una variable importante que debemos entender al momento de invertir en una propiedad de bienes raíces, ya que la estrategia de inversión es diferente dependiendo del ciclo en el que estamos, y al entender cual será el siguiente ciclo del mercado por venir, entonces, el horizonte en tiempo de la inversión se deberá planificar de manera distinta, como por ejemplo, mantener la propiedad por 1, 5 o 10 años, tomando en consideración que los ciclos del mercado duran entre 5 y 7 años, así también, el precio y retorno al cual debemos orientarnos también será diferente, por lo tanto el tipo de propiedad y el mercado que elegimos puede que sea diferente también, y todo esto va a definir el siguiente punto

La Estrategia de Salida puede ser mantener para obtener cash flow, o para lograr apreciación/plusvalía o una mezcla de las dos, mantener la propiedad a corto plazo, para estabilizar, renovar y vender, o a largo plazo para estabilizar, renovar, refinanciar y mantener método que es conocido también como BRRRR en Inglés o (Comprar, Renovar/Arreglar, Rentar, Refinanciar y Repetir) CRRRR, o CARRR en Español. y dependiendo de la cual, se tomara una decision clave que nos lleva al siguiente punto

La Estructuración de la Deuda, que posiblemente es la variable mas importante de todas, porque va a definir los niveles de retorno o ganancia de la inversión, teniendo por ejemplo como opción una deuda con tasa de interés fija y variable, prestamos que son conocidos con el nombre de ARM que tienen un periodo inicial fijo mas bajo que cualquier otro tipo de préstamo y un periodo variable posterior a 3, 5 o 7 años generalmente, que puede ser una decision de deuda inteligente para una inversion de 3, 5 o 7 años principalmente en un ambiente de interés alto a largo plazo

Se puede optar por una deuda con tasa de interés fija a largo plazo, 10, 15, o 30 años si esa es la estrategia de salida, considerando que mientras mas largo es el tiempo de financiación mayor sera el interés debido al riesgo que el prestamista esta asumiendo

O se puede acceder a un hard money loan tipo "bridge" de muy corto plazo como 6 y 12 meses, si la estrategia de salida es de una re-venta rápida después de remodelar o estabilizar la propiedad

Adicionalmente a estos 3 puntos clave que se deben definir para proteger correctamente una inversión de la volatilidad del mercado, también esta el analizar un escenario muy simple pero de gran valor, con la siguiente pregunta: que pasaría si mi activo o mi propiedad baja de precio en el mercado hasta un 30% ?? la respuesta a esa pregunta, te va a decir que tan vulnerable es tu inversión en un ambiente recesivo, y una de las estrategias mas importantes para generar protección en un caso así es no tener tus propiedades sobre-apalancadas, si tienes tu propiedad con una deuda del 70% o menos, una recesión profunda en la que los precios caigan hasta un 30% que seria ya una situación extrema, no va a poner en riesgo tus inversiones, porque aun podrías venderlas y no quedar con deuda o "bajo el agua" si en determinado momento necesitas vender

Si tu estrategia ha sido la de invertir por cash flow, donde has alineado, apalancamiento, estrategia de salida y estrategia de compra, y no necesitas vender, entonces una caída del mercado no tendría porque afectar tus inversiones, si planeas vender hazlo cuando el ciclo del mercado este a tu favor, y de preferencia, cuando vayas a cambiar por mejores propiedades o mas grandes

En conclusión, es importante considerar todas las variables, pero una estrategia ganadora será siempre invertir por cash flow, y no por apreciación, y no sobre-endeudar tus activos para que independientemente de como el mercado se comporte, tu sigas ganando dinero y disfrutando de tu libertad financiera

Hasta la Próxima !!